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中古住宅でおすすめしない物件とは?失敗事例と購入前の対策を紹介!

ライフスタイル

お家の購入を検討する際に、新築か中古住宅にするかは悩むところですよね。

中古住宅はリフォームで「自分らしい住まいにできる」と人気だよね!

しかし中古住宅は、新築にはない失敗事例があるんです。そのため「中古住宅はおすすめしない」なんて言われてしまうんでしょうね。

おすすめしないポイントがわかれば、購入後に後悔しなくて済むかも!

中古住宅でおすすめしないのは、古いコンクリート壁がある、地盤が弱い、耐震性に不安がある、周辺環境や場所に問題がある、購入金額が高すぎる物件です。

「中古住宅を購入後に失敗した」との声も参考にして、後悔しない物件選びをしましょう!

購入前にできる対策にはホームインスペクションを受けることなどがあります。

こちらについても紹介していますので、最後までご覧ください。

中古住宅でおすすめしない物件!5つのポイントを解説

中古住宅でおすすめしない物件には5つのポイントがあります。

中古住宅でおすすめしない物件
  1. 古いコンクリート壁がある
  2. 土地の地盤が弱い
  3. 耐震性に不安がある
  4. 周辺環境や場所に問題がある
  5. 購入金額が高すぎる

1.古いコンクリート壁がある

道路や隣地(りんち)に対して土地に高さがある場合、コンクリートの壁を作ったりブロックを積んだりして、土が崩れるのを防ぎます。

新しいコンクリート壁やブロック積みには自治体による厳しい基準があり、地震による倒壊のリスクを防ぎ、そばを通る人の安全が守られているんです。

しかし、昔はそういった基準がなかったため、中に鉄筋が入っていなかったり構造的な強度が計算されていなかったりと、倒壊する危険のあるコンクリート壁が存在します。

もし、検討している中古住宅に古いコンクリート壁があったら、工務店などに必ずチェックしてもらいましょう。

2.土地の地盤が弱い

地盤に関しても、10数年前までは地盤調査の義務付けがありませんでした。

心配だからと中古住宅の地盤調査をして弱い地盤だとわかっても、建物がある状態なので十分な地盤補強ができず、金額も100万円以上かかってしまうんです。

そのため、中古住宅を買う前には目視でいいので、次のことを確認しましょう!

  • 建物が傾いていないか
  • 建物の基礎部分に大きな割れがないか
  • 建物の周りの地盤が沈下していないか

もし、これらが確認できるようなら、地盤が弱い可能性があるため、おすすめしない物件です。

3.耐震性に不安がある

築年数が古い中古住宅で気になるのは「耐震性」ですよね。

住宅の「新耐震基準」は1981年6月1日以降の建築確認に適用されています。

新耐震基準は震度6~7程度の地震でも、建物が倒壊しないように設定されているんですよ。

しかし、1981年6月1日以降に建てられた中古住宅だからといって、新耐震基準をクリアしているとは限らないのです。

またそれ以前に建てられた中古住宅でも、耐震リフォームをして基準をクリアしている物件もあります。

住み始めてから地震に不安にならないように、中古住宅の耐震性はしっかり確認しましょう!

4.周辺環境や場所に問題がある

購入した中古住宅に問題はないものの、「周囲の騒音が気になる」「子どもの学校が遠い」「通勤時間が長い」など周辺環境や場所に問題がないかも大切です。

また目の前に空き地などがあるかどうかも重要なチェックポイントです。

もし中古住宅のベランダから見える前方の土地が、「駐車場」「畑」「空き地」なら要注意。

一戸建てが新築できるくらいの土地であれば、それほど問題はありませんが、結構大きな土地の場合はマンションなどが建つ可能性があります。

目の前にマンションが建ってしまったら、日当たりが悪くなっちゃうよ∼!

中古住宅の仲介業者に、どれくらいの大きさの建物が建築できそうな土地なのかを確認しておきましょう。

5.購入金額が高すぎる

あなたの手元の予算や世帯年収に対して購入金額が高すぎる中古住宅は、おすすめしない物件です。

中古住宅を購入する前には、自分にとって適正な予算を把握する必要があります。

住宅ローンが今の家賃と同じくらいだから大丈夫!と考えることも多いと思いますが、住宅購入時と購入後にかかるお金は住宅ローン返済費だけではないのです。

  • 購入時にかかる費用…購入価格の3~8%の諸費用、引っ越し費用、家具家電の新調費用
  • 購入後にかかる費用…固定資産税・都市計画税、火災保険料、リフォーム・修繕費用

また、住宅関連以外にも子どもの教育費や車購入費など、他にもまとまったお金が必要になることがありますよね。

これらすべてを把握して、中古住宅を購入の資金計画をすることは難しいので、お金のプロである「ファイナンシャルプランナー」に相談するのがおすすめです。

ファイナンシャルプランナーとは、希望するライフプランにそって、金銭的な視点から総合的なアドバイスをする「お金の専門家」のことだよ。

中古住宅購入後の失敗事例!実際の声を参考にしよう

中古住宅を購入して失敗したという声を集めてみましたので、紹介します。

これらの声を参考に、中古住宅購入での失敗ポイントをチェックして、後悔しない物件選びをしましょう。

購入失敗の声ワースト3
  1. リフォームや修繕費用が高くついた
  2. 構造に問題があった
  3. 水回りに問題があった

1.リフォームや修繕費用が高くついた

購入した際に壁の内部が腐食していて、多大な修繕費用が必要になった。

水回りのリフォームが必要で、金銭的な負担が増えてしまったよ。

中古住宅を購入後に水回りの老朽化や、間取りが使いにくいという理由でリフォームをする場合も少なくありません。

購入価格が安かったのに改修費用が高く、新築が買えたかもしれない…。

「価格が安いから」という理由で中古住宅を選んだのに、リフォームで新築住宅と変わらない出費になってしまうことも。

いくらリフォームして快適な住まいになったとしても、「新築を購入すれば良かった」と後悔はしたくないですよね。

2.構造に問題があった

窓のサッシや玄関から隙間風があり、冬に暖房を使っても寒い。

結露がひどく、いろんな場所にカビが発生してしまった!

隙間風があったり結露が多かったりすると、健康にも影響が出てしまいますよね。

床が少しななめになっていて、ペンが転がってしまうんだ…。

リフォームしても建物そのものが古い中古住宅は、どうしても不具合が生じてしまう場合があるようです。

3.水回りに問題があった

見た目がきれいでも、パッキンなどが弱っていて水漏れした。

お風呂をリフォームせずに入居したら、水垢が残っていて汚かったわ。

水回りは見た目はもちろん、見えない部分も重要になります。

入居してしまってからの不具合発覚で水回りの改修が必要となると、工事中は使用ができずとても不便です。

次に、中古住宅の購入を失敗しないための対策方法をご紹介しますので、ぜひご覧ください。

中古住宅を購入前にできる対策3選!これで安心♪

上記のように購入後に後悔しないためにも、中古住宅を購入する前に以下の対策をすることをおすすめします。

購入前の対策
  1. ホームインスペクションを受ける
  2. 耐震診断を受ける
  3. 契約不適合責任について理解する

1.ホームインスペクションを受ける

ホームインスペクションとは、住宅診断士が中古住宅の劣化状態や欠陥がないかを調査してくれることだよ。

なかなか自分では確認が難しい雨漏りの有無なども、プロの目線でチェックしてもらえますよ。

調査の結果をもとに、改修にかかる費用の見積もりやリフォームのアドバイスを受けることもできます♪

購入前に具体的な修繕計画を検討できるため、「リフォームで想像以上の出費になった」という失敗を防げますね。

2.耐震診断を受ける

耐震性が気になる中古住宅は「耐震診断」を受けることをおすすめします。

また築20年を超える(耐火建築物は25年超え)中古住宅を購入して、住宅ローン控除を受けることを検討している場合は、耐震基準を満たさなければなりません。

住まいの安全だけでなく減税の面からも、耐震診断は中古住宅の購入前にできる対策のポイントとなります。

3.契約不適合責任について理解する

中古住宅などの不動産売買においては「契約不適合責任」が適用されます。

う∼ん、なんだか難しそうな言葉が出てきたな∼。

契約不適合責任とは

売買契約において引き渡された目的物が、種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のこと。

つまり、契約時に告知されていないシロアリ被害や雨漏りなどの責任は、買主ではなく売主が負う可能性があるということです。

売主には中古住宅の瑕疵(かし・傷や欠点のこと)について報告する「告知義務」があるんです。

瑕疵がある場合は、売主は「物件状況確認書(告知書)」に記載して、買主に告知をします。

しかし、売主が契約時に告知せず契約後に瑕疵が発覚した際は、契約不適合責任によって次のいずれかを請求できます。

  • 損害賠償請求
  • 契約解除
  • 追完請求(修理し、補うことを請求できる)
  • 代金減額請求

また、瑕疵による不具合が発生した場合に「既存住宅瑕疵保険」に加入していれば保険金を修繕費用にあてられますよ。

保険に加入するためには新耐震基準を満たしていて、既定の検査を受けることが条件となります。

この保険は売主が加入しますが、売主が個人の場合は仲介業者や検査事業者が加入します。

ただし売主が個人の時は、保険への加入は任意となっているんです。

そのため、中古住宅を購入する際は既存住宅瑕疵保険の加入の有無を確認するようにしましょう。

まとめ

  • 中古住宅でおすすめしないのは、古いコンクリート壁がある、地盤が弱い、耐震性に不安がある、周辺環境や場所に問題がある、購入金額が高すぎる物件
  • 古いコンクリート壁がある中古住宅は倒壊の危険があるため、必ず工務店などに強度をチェックしてもらうこと
  • 建物が傾いていないか、基礎部分に大きな割れがないか、周りの地盤が沈下していないかを目視で確認できる場合は地盤が弱い可能性がある
  • 新耐震基準が適用された1981年6月1日以降の建物でも、基準をクリアしているとは限らないので、耐震性はしっかり確認する
  • 中古住宅の前方の土地に駐車場、畑、空き地がある場合は、後からマンションなどが建ち日当たりが悪くなる可能性があるため、仲介業者に確認すると良い
  • 予算や世帯年収に対して購入金額が高すぎる中古住宅は、ローン返済に無理が出る恐れがあるためおすすめしない
  • 中古住宅の購入で失敗したとの声は、リフォーム費用や修繕費用が高い、構造に問題があり隙間風や結露がひどい、水回りに問題があったというのが多い
  • ホームインスペクションを受けると、プロの目線で中古住宅をチェックしてもらえ、具体的な修繕計画を検討することができる
  • 耐震診断を受けると、住まいの安全面だけでなく、住宅ローン控除を受けるという減税の面にも役立つ
  • 売主が契約時に告知せず契約後に瑕疵が発覚した場合、契約不適合責任によって損害賠償などが請求でき、既存住宅瑕疵保険に加入していれば保険金が出る

中古住宅は新築より安いとはいえ、とても大きな買い物です。

おすすめしない物件や失敗のポイントをおさえて、後悔しない住まい選びをしましょう。

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